Покупаете квартиру? Эти 7 вопросов вы должны задать продавцу обязательно!
Хотите купить квартиру? Выбрали подходящий объект по объявлению, назначили встречу с продавцом, приехали на просмотр. Квартира произвела хорошее впечатление, вам она понравилась, и вы даже готовы ударить по рукам, но… не спешите. Задайте продавцу несколько важных вопросов. Какие? Давайте перечислю.
У вас есть перепланировка?
Если на глаз вы не можете определить, делали в квартире перепланировку или нет, попросите у продавца технический паспорт. Сверьте по нему, расходится ли реальное состояние квартиры с тем, что написано на бумаге. Обратите внимание на санузел – раздельный он или совмещенный, кладовку – отражена ли она в техпаспорте. И только после этого задавайте следующий вопрос.
Перепланировка узаконена?
Если реальная планировка не совпадает с техпаспортом или вы поняли, что перепланировка в квартире все же есть, обязательно задайте этот вопрос. О важности узаконивания перепланировки я уже рассказывала ранее, ссылка на это видео есть в описании. Если ответ — «нет», или продавец не может показать соответствующие документы, задумайтесь – а хотите ли вы, став в будущем владельцем этой квартиры, получить штраф или взять проблемы по узакониванию перепланировки на себя?
Тепло ли в квартире?
Если просмотр проходит в зимнее время, то ситуацию с отоплением вы сможете оценить сами. А если летом? Важно выяснить, из какого материала сделаны стены и какой они толщины. Как правило, панельные стены советских построек имеют высокую теплопроводность, а значит они плохо хранят тепло зимой, летом же наоборот, быстро нагреваются. Кирпич и современные панели держат тепло значительно лучше — в таких квартирах комфортная температура будет в любое время года. Если вы покупаете угловое помещение, узнайте, утепляли ли владельцы стены. Тогда вам не придется на этот тратиться. По возможности поговорите с соседями или руководителем управляющей компании или ТСЖ о том, как отапливается дом, бывают ли проблемы? Вам же не хочется зимой вместо уютной квартиры оказаться на Северном полюсе…!
Соседи у вас шумные?
К слову о соседях. О них тоже надо тщательно узнать, ведь вы будете жить не в частном коттедже за высоким забором, а в многоквартирном доме со множеством семей под одной крышей. Именно поэтому ваше спокойствие будет зависеть и от качества звукоизоляции, и от поведения людей за стеной. Продавец вряд ли захочет рассказать о соседях всю правду, дабы не отпугнуть потенциального покупателя. Но проверить все же стоит: для того чтобы оценить, насколько тихо в квартире будет в течение дня, попросите продавца выключить телевизор и не разговаривайте хотя бы две минуты. И только после этого делайте выводы об уровне тишины.
Покажите документы на квартиру
Главное, что вам нужно выяснить – это сколько у квартиры собственников. Если это супруги в разводе, и один из них продает жилье, то вам понадобится согласие бывшего мужа или жены. Если в числе собственников несовершеннолетние дети, потребуйте с продавца официальное согласие на сделку от органов опеки и попечительства. Спросите, кто зарегистрирован в квартире. Если кто-то из прописанных жильцов в данный момент служит в армии, находится в местах лишения свободы или признан недееспособным, и их права будут нарушены, сделку признают недействительной. Вас также должно насторожить, если квартиру часто перепродавали.
Когда вы планируете освободить квартиру?
Также важно знать, как скоро вы получите ключи после покупки, и когда бывший владелец освободит помещение и выпишется из квартиры. Бывали случаи, когда жильцы, продав свою недвижимость, еще год не снимались с регистрационного учета и продолжали проживать в ней, ссылаясь на то, что новое жилье еще не построили и прописаться пока некуда. Покупателю приходилось жить в съемном жилье и платить коммунальные платежи за свою квартиру, в которую еще не заселились.
Что выберем: задаток или аванс?
Если вам понравилась квартира и вопрос о покупке почти решен, то, как правило, необходимо внести задаток или аванс, чтобы объект сняли с продажи, это 5 — 10% от полной стоимости недвижимости. И здесь важно договориться, что вы вносите – аванс или задаток. В чем разница? Если продажа сорвалась, неважно по чьей вине, АВАНС возвращается. А вот если вы договорились о внесении ЗАДАТКА, и сделка не была заключена по вашей вине, то вы теряете деньги. Если по вине продавца, то задаток вам вернется в двойном размере. Все условия предоплаты и компенсаций оговорите заранее и подробно пропишите в договоре.

7 шагов к безопасной сделке
Тема юридической проверки квартиры также очень важна, потому как именно покупатель является самой уязвимой и незащищенной стороной сделки. У него есть деньги, причем немаленькие, которые при малейших нарушениях в документах он может просто потерять. Итак, 7 шагов, которые вы должны совершить навстречу безопасной сделке.
Шаг первый.
3апросите у продавца и изучите документы, подтверждающие право собственности и указывающие, на каком Основании оно возникло.
Если продавец владел квартирой еще до лета 2016 года, то просите предъявить свидетельство о государственной регистрации. Если он приобрел квартиру с июля по декабрь 2016-го выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество. Начиная с 2017-го — выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Правоподтверждающими документами могут быть договоры дарения, мены, купли-продажи, ренты, уступки права требования, договоры долевого участия, свидетельство о наследстве и тому подобное. Проверяйте адрес, площадь, регистрационный номер, данные о собственниках, ограничения на использование жильем. Это необходимо сделать, чтобы убедиться, что покупаемая вами квартира действительно находится в собственности того человека, с которым вы заключаете договор купли-продажи.
Шаг второй.
Запросите информацию в Росреестре о покупаемой квартире и сверьте ее с данными из документов, предоставленных продавцом. Там же проверьте, нет ли на квартире обременений, ипотеки, ареста, запрета на сделки. Если есть какие-то несоответствия или сомнения, лучше сделку не проводить. Закажите бумажную выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Ее делают через многофункциональный центр за несколько дней.
Шаг третий.
После ознакомления с документами на квартиру, изучите личные документы продавца, в первую очередь Паспорт на его действительность. Уточните, нет ли владельца продаваемой квартиры в списках банкротов и должников. Если есть необходимость, обязательно проверьте доверенность. Все это можно сделать через специализированные сайты, ссылки на них я оставлю в описании.
Шаг четвертый.
Попросите у продавца выписку из домовой книги.
Так вы узнаете, кто был зарегистрирован в квартире: есть ли несовершеннолетние, недееспособные граждане, граждане на срочной военной службе или находящиеся в местах лишения свободы. В зависимости от наличия таковых, вам нужно будет иметь на руках дополнительные разрешающие документы на покупку этой квартиры.
Настаивайте, чтобы на момент продажи все люди выписались из квартиры. Бывают случаи, когда бывшие жильцы не снимаются с регучета месяцами, поскольку другого места жительства у них нет, например, если они ждут получение ключей от квартиры в новостройке.
Шаг пятый.
Запросите у владельца продаваемой квартиры выписку из Лицевого счета. Лицевой счет содержит информацию о зарегистрированных в квартире на данный момент, коммунальных платежах и долгах по ним. И хотя для регистрации договора купли-продажи этот документ не требуется, он понадобится лично Вам, чтобы в дальнейшем, когда вы станете владельцем квартиры, не оплачивать долги бывших собственников. Такие ситуации бывают, и в моей практике они тоже происходили. Свежий пример: дочь собственницы продаваемой квартиры, прописалась в другом городе, при этом выписку из бывшей квартиры не проконтролировала. Впоследствии оказалось, что она полгода была прописана в двух местах, а в продаваемой квартире скопились долги за коммунальные услуги. А это лишние денежные расходы.
Кроме того, без выписки из Лицевого счета не пройдет ни одна нотариальная сделка — нотариусы требуют этот документ!
Шаг шестой.
Запросите техпаспорт или поэтажный план. Проверьте по ним, сделана ли в квартире перепланировка. Если владелец по какой-то причине не может или не хочет эти документы предоставить, запросите их сами в кадастровой палате. Это услуга пока платная, и на 2019 год ее стоимость составляет около 2-х тысяч рублей. Но увидеть техпаспорт и сверить его с реальной планировкой очень важно. Я уже рассказывала подробно в предыдущих роликах об этом (ссылки на них есть в описании). Повторю еще раз. Если перепланировка не узаконена, возможно, ее вообще нельзя было делать. В таком случае вам придется заплатить большой штраф, или еще хуже, вернуть квартиру в ее изначальное состояние.
Шаг седьмой.
Проконтролируйте этап передачи денег. Рекомендуем для этого пригласить опытного юриста, брокера или агента по недвижимости, в общем человека, знающего все нюансы совершения сделки. Сейчас очень актуально расплачиваться посредством номинального или аккредитивного счета. В этом случае банк гарантирует надежность передачи денег продавцу в полном объеме после перехода права собственности и регистрации договора купли-продажи на приобретаемую квартиру.
Конечно, это лишь несколько моментов на которые покупателю стоит обратить внимание. Сфера недвижимости настолько разнообразна, и юридических вопросов и тонкостей может возникнуть множество. Поэтому, не рискуйте. Обратитесь за помощью к профессионалам. Приходите к нам, посоветуйтесь, позадавайте вопросы. Все контакты оставлю в описании. Консультации всегда бесплатно!

Итак, вы собрались покупать жилье, но не можете определиться, что взять: квартиру в строящемся жилом комплексе или в готовом доме, т.е. на вторичном рынке. Дилемма не из простых, ведь у каждого варианта есть свои плюсы и минусы.
Начнем с многообразия выбора: на вторичном рынке, конечно, он больше. Здесь практически каждый покупатель сможет найти предложение, отвечающее его запросам: метраж, планировка, район, этаж и т.д. – все это можно подобрать по вашему желанию. В случае с новостройками широкий выбор есть только тогда, когда вы становитесь одним из первых дольщиков, т.е. покупаете квартиру на уровне котлована. По мере роста дома выбор иссякает, и к окончанию строительства, как правило, остаются менее привлекательные варианты.
Второй момент — сроки новоселья. Понятно, что при покупке жилья на вторичном рынке вы заезжаете в квартиру сразу после совершения сделки: взял у бывшего владельца ключи и живи. А вот новоселье в новостройке придется подождать год, а то и больше. Порой ожидание может затянуться, если застройщик испытывает какие-либо трудности и сдвигает сроки сдачи, а иногда может совсем не состояться! И тут важно понимать риски. При покупке строящейся квартиры они непредсказуемы – вы же не сможете предугадать, какую политику будет вести застройщик, насколько она будет правильной и грамотной, и вообще, достроит ли он дом до конца? В лучшем случае – вы въедете в квартиру с задержкой по срокам, в худшем — останетесь и без денег, и без жилья. На вторичном рынке риски также есть, но минимальные. Ну, например, вы можете приобрести квартиру с обременением и не знать об этом.
Следующий момент – это цена. В новостройке она ниже, НО… при условии покупки на раннем этапе строительства. С ростом дома растет и цена. А после сдачи ценник практически сравнивается со стоимостью метра вторичного рынка, а в некоторых случаях, даже его превышает. Здесь же стоит упомянуть и об ипотеке – на приобретение вторичного жилья ставка выше, но займы одобряются лучше и быстрее. На новостройку ставка ниже, но не каждый строящийся объект аккредитован в банке, а значит и кредит на него не дадут.
Из неоспоримых плюсов только что построенного жилья – новые коммунальные сети и лифты, чистые подъезды и благоустроенная современная территория, автопарковки, предусмотренные еще на этапе проектирования, безопасность и комфорт. Безусловно, любой застройщик сделает все, чтобы привлечь покупателя к своему проекту. Однако многие новостройки Нижнего Новгорода строятся вдали от развитой городской инфраструктуры. А если речь идет о близости к деловому и культурному центру, вузам и торгово-развлекательным учреждениям, то новых домов здесь единицы, и цены в них заоблачные. Поэтому «вторичка» в таком случае – весьма интересное решение. Дома с пятнадцати-двадцатилетней историей имеют хорошее соотношением «цена-качество», а квартиры в них не уступают по своим характеристикам многим нынешним новостроям.
Можно еще долго рассуждать что лучше: новостройка или вторичка? Решение все равно принимать только вам. Хотите получить грамотный совет? Придите в агентство недвижимости с богатым опытом работы — вам обязательно подберут тот вариант, о котором вы мечтали. Консультации абсолютно бесплатно!