В переводе с английского «Home Staging» переводится дословно как «представление дома». Это целая наука о том, как влюбить покупателя или арендатора в вашу квартиру, комнату, загородный дом или даже офис.
Хоум-стейджинг или по-другому предпродажная подготовка объекта недвижимости – услуга, которая в последнее время становится особенно популярной. Ее суть заключается в использовании маркетинговых технологий, профессиональных идей и возможностей, позволяющих продать недвижимость на выгодных для владельца условиях при минимальных затратах.
Предпродажная подготовка квартиры позволяет сделать три важные вещи:

• повысить стоимость;
• повысить ликвидность;
• избавить покупателя от сомнений в целесообразности покупки именного вашего варианта.

Хоум-стейджинг – это в первую очередь избавление от всего старого. Посмотрите на свою квартиру другим взглядом, представьте, что вы заберете с собой при переезде. Над остальным надо задуматься, что вы будете с этим делать?
Следующее – это идеальная чистота перед продажей. Сейчас время порядка и качественной и дорогой косметики для жилья. Если убраться не позволяет время или здоровье, то пригласите клининговую компанию. Посмотрите на техническое состояние квартиры, работает ли свет, есть ли вода в кранах, не текут ли смесители и трубы. Если надо привести коммуникации в рабочее состояние – надо вложиться и отремонтировать, чтобы продать подороже.
Риэлторы советуют не ограничивать хоум-стейджинг стенами своей квартиры и рекомендуют перед просмотром привести в порядок подъезд: помыть лестничные марши и площадку. Ведь квартира начинает производить впечатление именно с «парадной».
Могу еще упомянуть профессиональные фото объекта. Сейчас покупатели к этому относятся серьезно, и никто не «клюнет» на серую смазанную картинку. Профессиональный фотограф знает все нюансы съемки помещений: как выставить свет, подобрать колористику, в общем сделать вкусные привлекательные продающие фото. Фотограф, который работает в «Золотом ключике», недорого может сделать профессиональные фото.

ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ агентский договор — это соглашение, указывающее, что продажа доверена конкретному риэлтору и агентству. Как правило, такой договор необходим, когда жилье нужно продать быстро, либо когда обращение в другие агентства было неудачным. В таком договоре должны быть четко прописаны сроки реализации объекта, сумма продажи и вознаграждения, а также обязанности сторон.
Так чем эксклюзивный договор выгоден вам как продавцу?

• Вашим вопросом будет заниматься один конкретный человек, на котором лежит ответственность по исполнению договора. В такой ситуации агент будет уделять больше времени и сил именно вашему делу и показывать лучший результат, чем семь агентов из разных фирм, работающих по остаточному принципу.
• Как правило, в компаниях все силы бросаются на решение вопросов эксклюзивного договора: агентство дает больше рекламы, делает больше преференций в отношении эксклюзивного объекта.
• Квартира, продаваемая по «эксклюзиву» реализуется быстрее аналогичных объектов на более выгодных условиях для продавца. Жилье, выставленное во многих агентствах, воспринимается покупателем как более доступное, теряется уникальность — в итоге покупатель может сбивать цену, ссылаясь на то, что приобретет эту квартиру в другом агентстве дешевле.
• Важно и то, что эксклюзивный договор дает конфиденциальность вашему сотрудничеству. Агент знает каждого клиента, которого приводит на объект. Он служит надежным фильтром «пустых» просмотров, а значит возможность качественной продажи вашей квартиры значительно повышается.

А если все же вы скажете НЕТ агентскому договору, то не получите никаких гарантий, что ваша квартира будет продана в нужный срок и за объявленную цену.

Собрались подавать квартиру? Думаете, что ничем не рискуете? Ошибаетесь. Продавцы недвижимости также уязвимы, как и покупатели жилья. В этой статье вы узнаете о 5 рисках, которым могут быть подвержены продавцы жилья и дам советы, как их избежать.

1.  Риски при просмотре квартиры. Вы не сможете проверить всех, кто приходит в ваш дом. Это могут быть случайные люди, представляющиеся агентами по недвижимости, а на деле – рядовые воришки, которых интересует то, что плохо лежит.

Совет.  Перед просмотром уберите подальше все ценные вещи и документы, не оставляйте пришедших в одиночестве. А лучше запишите данные лиц, которых впускаете в квартиру, в том числе и риэлторов.

1. Риск потерять часть вознаграждения.Такое происходит, когда стоимость квартиры была неверно определена.Оцените дешево – недополучите часть реальной стоимости. Запросите лишнего – объект «зависнет» и вы долго не сможете его продать, что также ведет к потере средств.

Совет.  Установите такую стоимость, которая будет соответствовать состоянию рынка и отражать вашу конкурентоспособность, при этом, не особо завысив её. В противном случае, вы рискуете надолго остаться в статусе продавца.

1. Риски, связанные с документацией.Не составляйте Договор купли-продажи самостоятельно: если вы не профессиональный юрист, то не сможете учесть всех нюансов и тонкостей формулировок, что в итоге приведет к потере и жилья, и денег.

Совет. Обязательно обращайтесь к профессионалам в агентство недвижимости. Грамотный юрист за небольшую плату поможет провести экспертизу документов и составить грамотный Договор.

1.  Риски при передаче денег от покупателя продавцу.Это самые большие риски, которые поджидают продавца недвижимости.

При передаче налички продавец может столкнуться с тем, что он получит сумму меньше оговоренной в договоре, либо купюры окажутся поддельными.
Закон требует, чтобы безналичная оплата производилась после регистрации договора, что позволяет избежать залога недвижимости. Однако, поскольку документы уже зарегистрированы, денежные средства продавец может так и не получить, потому как покупатель может передумать совершать сделку. На то, чтобы вернуть имущество, которое не собирается оплачивать покупатель, уйдет много времени, денег и сил.
Совет. Воспользуйтесь банковской ячейкой или номинальным счетом, что сейчас очень актуально в сделках с недвижимостью.

1. Риск обратиться в ненадежное агентство.К сожалению,не все компании – честные игроки. Некоторые нацелены не на оказание помощи своим клиентам, а на получение исключительно собственной выгоды.

Совет. В случае выбора риэлторской компании самое главное – это её репутация, подтвержденная положительными отзывами клиентов. Также важно, чтобы деятельность агентства была застрахована — это гарантия, что при неудачной сделке потраченные деньги вам вернутся.

Существует несколько простых способов узнать, сколько реально стоит ваша квартира.
Способ № 1. Узнать цену через специальные интернет-сервисы. Они работают на всем известных сайтах-агрегаторах. Вы заносите информацию о местоположении своего жилья, количестве комнат, метраже и через несколько секунд получаете ответ. Создатели сервисов обещают почти 100% точность оценки.
Способ № 2. Проанализировать цены самостоятельно, изучив объявления в интернете. Зайдите на один из нижегородских порталов о недвижимости — здесь собрана вся информация о продаваемом жилье в вашем районе, на вашей улице и, возможно, в вашем доме или близлежащих домах. Так вы сможете узнать существующий порядок цен. Важно понимать, что такая информация носит ориентировочный характер, так как на цену конкретной квартиры влияет целый ряд факторов, таких как состояние жилья, планировки, вид из окон и многое другое.
Способ № 3. Попробуйте разместить свое объявление о продаже на тех же порталах с ценой, которую вы назначили сами. Если вы не получите ни одного звонка от потенциальных покупателей, то знайте — ваша цена ЗАВЫШЕНА и ее надо корректировать.
Способ № 4. Обратитесь к профессиональному оценщику. Специалист приедет в дом, тщательно осмотрит квартиру и сделает фотографии, а через пару дней предоставит отчет. В этом документе будут подробные разъяснения, из каких, составляющих сформировалась стоимость вашей квартиры. Впоследствии эту информацию вы сможете использовать и в рекламе, и во время торга с покупателем. В чем минусы такого способа: во-первых, за него придется заплатить около 2-х тысяч рублей, а во-вторых, иногда оценщики занижают стоимость объекта — только так они могут гарантировать, что за эти деньги квартиру точно купят.
Способ № 5. Провести аналитику жилья, посетив квартиры, выставленные на продажу в данный момент времени, и узнать всю информацию ЛИЧНО от их владельцев. Важно найти жилье того же сегмента что и ваше, в том же районе, в соседних домах. При выборе учитывать год постройки, метраж, материал стен и местоположение. Мы в нашем Агентстве практикуем такой вариант получения достоверной информации. Он действительно помогает определить РЕАЛЬНУЮ цену объекта.
Способ № 6. Воспользуйтесь подсказкой профессиональных риелторов. Для этого нужно просто прийти в агентство недвижимости. Агент должен детально расспросить о характеристиках квартиры, а вы в процессе разговора сможете понять, какие параметры считаются важными, а какие несущественными, поймете, престижный ваш район или нет. После этого станет ясно, какую цену можно указать в объявлении и насколько можно снизить ее на этапе торга. Замечу, если агент предлагает вам установить явно завышенную цену на квартиру, это не говорит о его профессионализме. Агент должен сделать сравнительный анализ и оценить объект по рыночной стоимости, так как продавая по завышенной цене, вы просто потеряете время. Такие консультации в нашем агентстве проводятся абсолютно БЕСПЛАТНО!

Бизнес-тренеры называют порядка сорока качеств хорошего риэлтора. Особенно важные – это пунктуальность, коммуникабельность, дисциплинированность, энергичность, наличие профессиональных знаний рынка и харизма: агент должен иметь приятную внешность и внутреннее обаяние, что безусловно поспособствует налаживанию личного контакта.
На что необходимо обратить внимание при выборе специалиста по операциям с недвижимостью?

1. Отчетность агента по проделанной работе. В нашей компании ответственный за сделку сотрудник еженедельно составляет отчет о его достижениях за неделю и в электронном виде направляет клиенту. Таким образом, продавец может контролировать каждый шаг специалиста и оценить эффективность его работы.
2. Для того чтобы держать руку на пульсе, мы предлагаем личные встречи: по желанию клиента раз в месяц собираемся в офисе и «сверяем часы», т.е. узнаем – актуально ли для клиента решение текущего вопроса, может у него сменились ориентиры или жизненные обстоятельства? В таком случае агент подстраивается под новую задачу и оперативно ищет пути ее решения.
3. Офис Агентства должен располагаться в районе, где вы продаете квартиру. В этом случае агент лучше владеет информацией об окружении района и его жилищном фонде, может с закрытыми глазами найти нужный дом на нужной улице, а также знакОм с ценовой ситуацией. Согласитесь, было бы странно, если агент, проживающий и территориально работающий в верхней части Нижнего Новгорода продавал недвижимость на окраинах заречных районов.

Как еще проверить агента?
Посмотрите, правильно ли он описал объект, удачные ли сделал фотографии, где разместил объявления о продаже. Ваши замечания и правки агент внесет сразу и обязательно прислушается к вашим рекомендациям. Ведь только вы знаете все преимущества вашей квартиры.
Если у вас возникли трудности или недопонимания в общении с агентом, не стесняйтесь позвонить руководителю его группы или директору агентства. Все телефоны вам должны сообщить в момент подписания договора об оказании услуг. И помните, надежная компания в первую очередь заинтересована в положительном имидже, а значит вам всегда пойдут навстречу и ни один вопрос не останется без внимания.

Многие клиенты часто задают вопрос: «А как лучше произвести денежный расчет при покупке недвижимости?». Действительно, вариантов много, например, принести продавцу деньги в пакете или сумке, можно передать наличные в присутствии нотариуса, можно воспользоваться услугами банка: банковской ячейкой или аккредитивным счетом. Последние варианты, на мой взгляд, являются наиболее надежными и безопасными. Так давайте же разберем преимущества и недостатки одного и другого.
Вначале поясним, что включают в себя понятия «банковская ячейка» и «аккредитив». По первому случаю все понятно: ячейка – это ящик с особым режимом доступа, находящийся в хранилище банка. Аккредитив – это условное денежное обязательство, принимаемое банком-эмитентом по поручению приказодателя (плательщика по аккредитиву). Т.е. это не способ расчета, а гарантия того, что расчеты могут быть произведены в безналичной форме.
Как работает ячейка? В момент подписания договора купли-продажи стороны заключают договор на аренду банковской ячейки в определенном банке. В данном документе прописываются условия доступа к ячейке и срок ее аренды. Аренду ячейки по общему правилу оплачивает покупатель. Далее в присутствии обоих сторон происходит закладка денег. При этом продавец вправе проверить, всю ли сумму вкладывает покупатель и не фальшивые ли купюры. Для этого он может заказать пересчет. После регистрации права собственности продавец имеет возможность однократно посетить хранилище и забрать из него деньги, но только при соблюдении условий, прописанных в договоре аренды ячейки, например, при предъявлении документа, подтверждающего переход права собственности. На этом расчеты между покупателем и продавцом с использованием банковской ячейки завершены. У этого способа есть ряд преимуществ: это быстрый и отработанный годами способ расчетов и продавцы идут на него охотнее, т.к. имеют дело с живыми деньгами, к тому же аренда ячейки дешевле, чем аккредитив. Но есть и недостатки. Обеим сторонам необходимо носить с собой огромные суммы денег, как при закладке, так и при выемке. А это небезопасно! Также есть риск получить фальшивые купюры. Бывает и такое, что покупатель теряет расписку, в которой указано, что деньги продавец из ячейки забрал.
Теперь перейдем к аккредитиву. Сделка с его использованием происходит следующим образом.  Покупатель кладет всю сумму на покупку квартиры на свой банковский счет. В момент подписания договора купли-продажи открывается аккредитив. Банк-эмитент уведомляет продавца об открытии аккредитива. Далее происходит регистрация перехода права собственности, после чего продавец с документами, доказывающими, что теперь он владелец объекта недвижимости идет в банк и производит «раскрытие» аккредитива, т.е. перевод денежных средств со счета покупателя на счет продавца. Плюсы такого вида взаиморасчетов очевидны: сторонам не нужно иметь при себе большие суммы наличных, исключен человеческий фактор при работе со счетом, деньги не могут просто так исчезнуть со счета и не могут оказаться фальшивкой. Минусы тоже есть – это дороже и дольше.
Оба способа гарантируют продавцу наличие денег у покупателя до сделки, но при этом позволяют их получить лишь после сделки, но отличаются техническими моментами. Конечно, у каждой жизненной ситуации есть свои нюансы. Например, если вам необходимы наличные сразу, то лучше воспользоваться ячейкой. Использование аккредитива показано тем продавцам, которые хотят оставить доказательства, что новое жилье в браке было куплено на средства, вырученные от продажи другой квартиры, которая принадлежала продавцу до брака. Тогда в случае развода вам будет гораздо проще доказать, что квартира приобретена именно на ваш личный (добрачный) капитал, а значит, и при разводе новая квартира должна остаться за вами.
Если у вас возникли сомнения или вопросы по теме выбора способов расчета, лучше посоветуйтесь с риэлтором. Этот специалист изучит вашу конкретную ситуацию и найдет наиболее подходящий и выгодный вариант.